1 住建部：嚴管城市經(jīng)營性自建房

　　5月1日，住建部在長沙召開視頻會議，對經(jīng)營性自建房工作提出了新的要求。此次政策對于城中村等住房建設(shè)會產(chǎn)生新的影響。

　　1、政策要點

　　此次會議的召開，和長沙居民自建房倒塌事故有關(guān)。4月29日，長沙發(fā)生了自建房倒塌事故，公安機關(guān)迅速成立專案組對該事故立案偵查。此次事件涉及多個問題。1）此類自建房違建現(xiàn)象突出，在高校周邊數(shù)量較多，很多都是商住兩用的。2）此次倒塌的自建房，在2012年建為6層，后加建到了8層，承租戶對房屋有不同程度的結(jié)構(gòu)改變。3）湖南相關(guān)工程檢測公司對于此類自建房家庭旅館進行了房屋安全鑒定，但出具了虛假的房屋安全鑒定報告。此次住建部視頻會議，明確了房屋市政工程安全生產(chǎn)的要求，提及兩方面規(guī)范。1）對城市自建房進行摸底和研判，對存在嚴重安全隱患的經(jīng)營性自建房要求立即停業(yè)。2）加快完善房屋建筑安全管理各項制度，包括房屋體檢制度、房屋養(yǎng)老金制度、房屋質(zhì)量保險制度等內(nèi)容。

　　2、政策意義

　　此次住建部會議，是繼此前城市燃氣管道老化改造政策后的第二個應(yīng)急管理政策，其對于城市自建房的管理會有較大的影響。過去自建房的管控更多是在農(nóng)村宅基地上，而這幾年城市自建房的管理也變得更加迫切。雖然從房產(chǎn)屬性上看，其不屬于城市國有建設(shè)用地相關(guān)住房的概念，但鑒于其在城市房地產(chǎn)領(lǐng)域中的比重和影響，尤其是在城中村、城市老舊商圈中的影響，此類城市自建房的管理也確實應(yīng)加快提上日程。預計后續(xù)在各地商圈改造、老舊小區(qū)改造等過程中，對于此類自建房的管理和規(guī)范也會強化。對于相關(guān)涉及自建房經(jīng)營的個人和企業(yè)來說，也需要重視此類政策，合規(guī)操作，注意質(zhì)量管控。同時也要求各地住房部門把此類特色的房產(chǎn)納入到城市房產(chǎn)管控體系中，真正促進城市房產(chǎn)和城市管理的健康發(fā)展。

　　2 岳陽：首提項目資金監(jiān)管概念

　　5月1日，岳陽發(fā)布《關(guān)于進一步促進岳陽市城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（試行）》。此次政策首次提出“房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管”的概念，值得行業(yè)的學習和關(guān)注。

　　1、政策要點

　　在政策第十四條中，岳陽明確，優(yōu)化房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管。將項目預售資金、開發(fā)貸款、個人購房按揭貸款等全部納入項目資金監(jiān)管范疇，實行三方監(jiān)管，確保相關(guān)資金用于項目開發(fā)建設(shè)。開發(fā)企業(yè)可暫緩儲存房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金，實現(xiàn)銷售收入后在資金監(jiān)管賬戶上留足項目資本金。存量項目資本金可提前一個節(jié)點申請解控。從這里可以看出政策兩大創(chuàng)新。第一、岳陽首次跳出傳統(tǒng)的預售資金監(jiān)管的概念，明確了“項目資金監(jiān)管”的概念，屬于考慮更為全面的做法，值得肯定。其把預售資金、開發(fā)貸款和按揭貸款等都統(tǒng)一納入到第三方監(jiān)管賬戶，具有非常好的導向。第二、對于項目資本金，政策明確可以暫緩繳納，同時也可以提前申請解控。此類操作客觀上可以減少房企繳納資本金的壓力，類似資金領(lǐng)域也可以獲得減負的效應(yīng)。

　　2、政策意義

　　此次岳陽的政策比較全面，政策一共有15條內(nèi)容，覆蓋了降低房企拿地成本、降低房企開工成本、積極對商業(yè)地產(chǎn)去庫存、降低購房者購房成本等內(nèi)容，屬于比較全面和細致的穩(wěn)定房地產(chǎn)政策的版本。同時，岳陽此次政策也從新的角度去降低房企和購房者的成本，包括提及了房貸抵扣個稅、房企資本金繳納要求降低等，實際上真正從供求兩端進行了減負。岳陽此次政策，勢必對后續(xù)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的作用。尤其是資本金繳納方面的減負政策，值得全國其他城市的學習。目前各地的焦點在于預售許可資金監(jiān)管政策方面，但這確實還不夠，需要全方位去了解房企的訴求，真正給房企資金面進行降負。后續(xù)其他城市在出臺新政策的時候，也需要關(guān)注此類內(nèi)容。

　　3 連云港：在信用評定方面優(yōu)化營商環(huán)境

　　5月1日，連云港正式實施《關(guān)于促進連云港市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》。此次政策雖然只有短短的六條內(nèi)容，但是比較務(wù)實和清晰，是典型的抵御疫情沖擊、優(yōu)化營商環(huán)境的政策版本。

　　1、政策要點

　　此次政策有多個條文涉及對房企營商環(huán)境的改善。1）拿地方面，過去競拍保證金的比例為50％且有繁瑣的分類管控要求，此次進行統(tǒng)一，全部按20％的標準進行。2）預售方面，對于高端物業(yè)來說，過去需要每次按3萬方的標準申請預售許可證，而現(xiàn)在全部統(tǒng)一為按樓棟的標準進行審批。3）信用方面，此次擴大了A類信用房企的覆蓋面，此類房企后續(xù)就可以享受A類信用房企在預售和預售資金方面的優(yōu)惠政策。4）預售資金方面，此次明確了擔保政策，類似政策或和銀行保函等功能類似，客觀上有助于減少預售資金的沉淀，促進資金的加快循環(huán)。

　　2、政策意義

　　此次連云港政策條文清晰和簡潔，是比較務(wù)實、容易消化、效果明顯的政策。政策明確要消除疫情所帶來的負面影響，客觀上都有助于促進房企營商環(huán)境的改善。此次連云港政策雖然只有6條內(nèi)容，但是至少有4條是和降低房企經(jīng)營成本等直接掛鉤的。類似政策具有非常好的導向。當前各地實際上在降低房企成本方面也在積極探索。隨著此類政策的釋放，客觀上確實可以降低房企經(jīng)營成本，能夠提振房企拿地、新開工、預售和交付等方面的積極性，對于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有積極的作用。

　　4 梅州：優(yōu)化特殊房產(chǎn)的信貸政策

　　5月1日，梅州發(fā)布《促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》。此次政策在金融政策優(yōu)化、房企資金壓力減少等方面有相關(guān)表述，有助于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　1、對預售證過期的房產(chǎn)優(yōu)化房貸政策

　　此次梅州在公積金等貸款政策方面進行了放松，同時對一些特殊領(lǐng)域的貸款工作給予了進一步放松的指示。政策明確，優(yōu)化調(diào)整預售證過期房源貸款申請流程。政策明確，對于此類房源只要有合同和確權(quán)證就可以先申請貸款，在有不動產(chǎn)權(quán)證和辦理好抵押登記后就可以放款。此類規(guī)定也是當前房貸政策放松的重要體現(xiàn)。至少說明，當前對于一些特殊的房地產(chǎn)交易或房產(chǎn)類型，貸款方面也需要靈活變通，以促進此類特殊房產(chǎn)房貸方面獲得各類支持。

　　2、延長住宅專項維修資金的繳納時限

　　此次政策明確，延長住宅專項維修資金繳納時限，在辦理商品房現(xiàn)售備案時，企業(yè)作出書面有條件的承諾后，其可以延遲6個月繳納住宅專項維修資金。此類規(guī)定，有助于房企進一步降低資金的壓力，是房企減負的又一體現(xiàn)。類似規(guī)定，和此前預售資金用保函代替、項目資本金緩繳等一樣，都可以認為是當前對于房企資金面進行放松、降壓、減負的體現(xiàn)，具有非常務(wù)實的效果。這也可以認為，當前在降低房企資金成本方面，政策更加寬松、更加全面，確實可以促進房企資金壓力的進一步改善和緩解。

　　5 無錫：二手房增值稅落實“5改2”

　　5月1日，無錫發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限的通知》。此次政策明確了增值稅政策“5改2”內(nèi)容，是沈陽后的第二個調(diào)整此類政策的城市。

　　1、政策要點

　　此次政策明確，為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)研究，市區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限按國家規(guī)定執(zhí)行，由5年調(diào)整為2年。此類政策和此前沈陽一樣，即過去增值稅的免征年限為5年，而現(xiàn)在調(diào)整為2年。追溯過去的政策，2020年8月，無錫發(fā)文規(guī)定，市區(qū)（不含棚戶區(qū)改造重點地區(qū)）個人住房滿2年不滿5年轉(zhuǎn)讓，需要繳納增值稅，滿5年可免征。換句話說，當前無錫廢除了2020年的既有政策規(guī)定，客觀上有助于此類二手房交易稅費成本的降低。

　　2、政策意義

　　此次無錫政策具有積極意義，其既說明對于增值稅政策做出了調(diào)整，也說明當前政策環(huán)境和2020年是有明顯和本質(zhì)差異的。從增值稅的政策內(nèi)容看，后續(xù)持有3-5年的房產(chǎn)，則可以不受增值稅政策的約束，自然降低了交易成本。而從政策的變化看，其也相當于對2020年政策進行了調(diào)整和糾偏，說明當前房地產(chǎn)面臨的壓力和2020年是截然相反的。從全國城市看，2020年期間包括沈陽、深圳、成都和無錫都曾經(jīng)出臺過增值稅“2改5”政策。換而言之，此次無錫政策說明，其他城市后續(xù)調(diào)整此類政策的可能性比較大，客觀上也是為了更好盤活二手房市場，促進二手房市場的流通和活躍。

　　6 贛州：“70歲也可申請房貸”受關(guān)注

　　5月1日，贛州房地產(chǎn)消費季活動舉行。此次活動中“購房者年齡放寬至70周歲”的觀點受到大家的熱議，客觀看待此類政策也非常有必要。

　　1、政策要點

　　此次會議上相關(guān)商業(yè)銀行個貸經(jīng)理表示，銀行將向購房者鄭重承諾五點內(nèi)容。一是全轄所有機構(gòu)自5月1日起首套房貸利率下調(diào)至5.2％，二套房利率下調(diào)至5.35％；二是購房者年齡放寬至70周歲；三是將首付比例調(diào)至國家政策規(guī)定最低比例；四是將二手房房齡調(diào)至最長35年；五是切實提高服務(wù)質(zhì)量和效率，并承諾貸款手續(xù)齊全后三個工作日內(nèi)放款。從這里可以看出，實際上有兩個規(guī)定和過去銀行的主流操作略有不同，即購房者年齡放寬至70周歲、二手房房齡調(diào)至最長35年。這有兩點需要說明。第一、此類規(guī)定是具體銀行的規(guī)定，和具體銀行的貸款政策有關(guān)，并不能和城市的貸款政策完全劃等號。第二、此類政策出發(fā)點是很好的，至少說明貸款方面有“能貸則貸”的導向，說明發(fā)放貸款的能力是非常充足的。

　　2、政策意義

　　此次政策的出臺，引起了市場上的討論，尤其是關(guān)于“購房者年齡放寬至70歲”的說法，引起了熱議和爭議。當然，就近期房地產(chǎn)貸款政策的大方向看，對于貸款方面的工作，其實總體上還是處于貸款更趨于積極、額度更為充足、銀行主動推銷貸款等特征，所以對于購房者或貸款者的年齡限制減少、審核的要求減少，也還是符合預期的。從銀行角度看，無論政策如何變，關(guān)鍵也還是要確保貸款方面做好基本的風險把控。當前若是銀行自身對于風險把控工作是到位的，那么類似年齡的放寬，本身也是銀行商業(yè)行為，倒不至于有太多的問題。在實際過程中，要防范房企和中介的炒作，或者違規(guī)把一些沒有房貸償還能力的購房者拉入到房貸申請的行列中，即還貸能力的評估依然需要做好工作。

　　7 一行兩會：明確8個領(lǐng)域的金融政策方向

　　5月4日，一行兩會等在官網(wǎng)上發(fā)布了近期專題會議精神，進一步研究了金融支持經(jīng)濟的相關(guān)政策。此次密集發(fā)文涉及房地產(chǎn)至少8個領(lǐng)域的政策表述。

　　1、各部門的會議內(nèi)容

　　五一假期前后，包括央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會和深交所都對房地產(chǎn)有明確的表態(tài)和發(fā)文。1）央行：執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。2）銀保監(jiān)會：加強“新市民”金融服務(wù)，支持“新市民”在城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)、購房安居、教育培訓、醫(yī)療養(yǎng)老等方面的金融需求。要督促銀行保險機構(gòu)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融服務(wù)。3）證監(jiān)會：積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍。4）深交所：支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　2、政策意義

　　此次一行兩會一所的政策，是基于近期中央和國務(wù)院的會議精神而提出的，充分體現(xiàn)了相關(guān)部門近期繼續(xù)在金融方面發(fā)力、創(chuàng)新和謀發(fā)展的導向。從政策內(nèi)容看，主要涉及到房地產(chǎn)信貸政策的優(yōu)化、新市民住房金融的支持、剛需和改善型購房需求的支持、個人房貸還款計劃的調(diào)整、房企和項目風險的甄別、房企融資工作的支持、出險資產(chǎn)收并購業(yè)務(wù)的支持、房地產(chǎn)REITs創(chuàng)新等8個主要內(nèi)容，應(yīng)該說比較系統(tǒng)和全面地對近期房地產(chǎn)市場中的金融需求給予了總結(jié)，進而有助于5月份及以后金融政策的更好推進。此類政策對于房企端、購房端、金融投資端等都有啟發(fā)，其也意味著近期會有各類新的政策和支持內(nèi)容，對于房地產(chǎn)市場的環(huán)境進一步改善等有積極作用，也有助于對近期房地產(chǎn)市場的風險做進一步的防范。

　　本文源自易居研究院