文：園長

　　嗯，我知道，現在很多小伙伴因為房子賣不出去，而卡在了換房的路上。

　　今天純干貨

　　1、什么時候賣房收益高

　　2、怎么樣快賣房

　　3、哪些房子要趕緊賣。

　　怎么賣房收益高??

　　首先，普通人投資買房，大部分賣房的動力是突發事件影響（比如孩子讀書比如家里換房需要錢），對市場的敏感度不夠，意味著持有的周期往往很隨意，并不知道房產的高價值以及衰退點在哪里。大家對于買房最樸實的認知就是買核心，但是核心的漲跌，區域的分化是搞不清楚的。

　　如果要獲得更高的收益，園長的建議是，盡量踩準上行市場，并且當機立斷置換。

　　當機立斷是很重要的一點，因為每個階段的市場和喜好都不一樣，想想2012年，2017年，和2021年的市場，變化是不是很大？所以，普通人現在的邏輯并不一定適用于未來，除非稀缺到無可替代，否則，絕大部分的房子，還是要定期置換。

　　什么是上行市場呢，記住標志，出現地王以及陸續地王之后。

　　比如，2021年上半年。

　　2021年，2月，我提醒過大家賣出南沙，很多人看不懂

　　2021年3月，我讓某些業主不要太貪心，過氣戶型盡快賣出，還是有人看不懂。

　　好了，2022年6月，我要再來提醒一下，必須的時候，要能壯士斷腕，見好就收。

　　有時候少賺點賣房，并不意味著你虧錢了，你可以從下一套中找回來?，F在，是老破舊老破小接下來5年之內最好的出手周期，未來只會越來越差，現在不賣，未來會更難賣。

　　廣州接下來都是橫盤市場，這一階段中入手了較差房源的（比如戶型朝向一般）也不用著急，但是要做好時刻的準備，在下個周期中，當機立斷賣房。 所有北向的，實用率小于現在主流選手，采光不行，戶型不行的，通通都是下一波周期的賣出對象。

　　怎么樣快賣房

　　問這個問題，中介一定回答：降價。

　　為什么他們會告訴你降價呢，因為很多業主不會做任何努力，房子一掛，在家里坐等賣房的。既然房子和營銷P不過別人，那么，只有降價一條路了。

　　開發商賣樓都那么努力拼命的去孔雀開屏展示自己的優點了，想想憑啥在一眾的二手房的汪洋大海中鳳凰就能挑中你的房子呢？

　　你說我裝的好，保養的好，也有比你保養的更好的房子，你說價格低，也有價格更低的，優勢在哪里？作為業主對于賣房的籌劃在哪里？？記住一點，沒有人會對你的房子負責，你就是你的房子的第一營銷負責人。

　　賣房，要有規劃。

　　想要你的房子順利且在理想的價格賣出去，你得主動的去找客戶，第一是網客，第二，是本地客戶。

　　網客通常是追著概念走的，哪里紅看哪里，如果不幸不紅，網客的概率就小很多。網上很多免費掛盤的平臺，作用不一定很大，但是也可能有緣分在。

　　最靠譜的什么客戶呢，本地客戶。本地客戶，一定在中介手里。

　　如果讓中介把客導給你，首先，你得讓中介知道有這套房。

　　其次，你的房子，相比競品，要有能讓人記住的亮點，或者最美，或者最便宜，或者其他。

　　第三，你必須讓中介有幫你賣房的動力。

　　看到沒有，這就是一手營銷的思路，做宣傳，打造美麗的售樓部和板房，做渠道分銷。

　　所以，方圓3公里的中介每個大店鋪都要放鑰匙，請走租戶，給出對中介個人的額外獎金，中介幫你推盤的幾率就大了很多。

　　但是，你給中介的傭金再高，房價高中介賣不出去，也是不會推你的房子的，小區掛盤的那么多，中介有限推的，一定是好賣的房子。所以你的價格，要定的合適。

　　一個小區賣的最快的一定是價格最低的房子。你想賣的快，就必須犧牲價格，想賣的貴一點，那必須卡準價低和同類型的房源定價，調查清楚小區的同類型戶型，區域的差不多產品的均價和價格，定出一個合理的，讓買家剛剛好能接受的價格。

　　要跑，就一定要用研究的精神卷死鄰居。

　　在這里，分享一個園長個人之前賣房經驗。

　　最開始，我的價格屬于小區的普遍偏低級別，但是這樣子帶看不多，沒有太多成交。

　　后面，我索性定出了比市場價低出20萬價格，并且通知了區域的所有中介，而且答應給他們1萬的額外獎勵。

　　當低于市場價20萬的房源風聲放出去后，很多中介帶著客戶上門，我選擇了一個付款成數相對多一點，付款周期更快的用戶，這個時候，有個中介帶著另外的一個實客找過來。

　　本來約定了下午跟第一個買家去簽約，我先見了第二個中介，同時遲遲不去見第一個買家，并且將我被中介攔截的信息告訴了第一個買家。

　　第二個買家愿意加價，但是，他只愿意加5萬，我把這個信息告知第一個中介和買家，最終讓他們加價8萬成交。

　　為什么這個買家愿意加價呢，因為就算加價，他仍然比市場價低10萬，他依然不虧，而我，比預期價格賣高了8萬，也是比較好的收獲。

　　有人說，靠降價有什么好說的，誰降價賣不了？？

　　這個就涉及到，準不準把握時機了。我最近賣了2套不咋好的房，分別是在2020年底，2021年6月賣出。

　　定出比市場價低的價格，因為我知道，我已有盈利，同小區競爭很多，市場機會轉瞬即逝，而且我明確知道我失去的20萬在即將要買的新房里能補回來。

　　總有人糾結說，我會不會賣便宜了，等等會不會有更好的買家，這個客戶好難纏，哎，不想賣了，好煩人，賣不出去，留著收租每個月也能貼補家用，算了算了。

　　在這里，園長殘酷的說一句：

　　除非有穩定強學區的屬性，否則，過氣的房子，還是早賣。

　　因為市場的經濟越發不明朗，后面愿意買房的人會相對減少，你所面對的對手不僅僅是鄰居，還有片區，以及片區外的新房，該出手時就出手。

　　如果去年沒漲，后面可能也很難漲，除非你入手成本不高留著收租，不然后面，房子價值是會下降的。

　　什么房子，要早賣

　　早賣的房子，是過氣的，或者即將過氣的房子。

　　舉個例子。

　　某個網紅區有3個舊改大盤，附近有一些二手，有些80多的兩房，北向90多的3房，再或者，雖然是次新，但是沒有強學位加持。

　　由于新房還沒有進入到二手市場，在新房限售的這幾年里，這些次新二手還是有市場的。

　　但是，當這批新房進入到二手市場的時候，你猜，前面的這些二手還有活路嗎？？

　　你是接盤同學，你愿意買得房數更高的新房，還是老舊的原次新？？

　　如果在哪個時候領悟，這些房子已經是死路一條了。

　　所以，房子會不會過氣，取決于你未來在區域內有沒有相似的競標，具不具備稀缺性。

　　假設你的房子，是極小戶型，周邊未來沒有同類型，那么你相對就是安全的，因為你有低進入門檻。

　　又有同學說了，我在天河金融城某盤有一套北向的大兩房，這個區位無人能敵，未來安全了吧。

　　你錯了。

　　這時候你的競品，是外圍區。

　　一套金融城北向大兩房，沒有強勢學位，600-700萬，換你是買家，你愿意選兩房，還是去智谷，老黃埔，番禺選一套帶名校交通好城市面貌好的3-4房？？

　　還有一些次新，他戶型和地段和朝向，但是他在市場變化之下，面臨新的外圍的新房沖擊，也是要盡早換的，比如說，某網紅區的網紅盤，90方總價可以選到附近120方的4房且帶名校的，這種就是必須要看早增長乏力，趁早置換的。

　　當然，市場上的絕大部分的過氣產品大家還是有感知的，典型的如老破小，園長的建議是，壯士斷腕，趁早跑出來，很簡單，這批房源都是對著市場的基層用戶，基層用戶最容易受到經濟影響，房屋很難有溢價，而且用戶心態極度容易波動，趁現在很多人還沒反應過來，趕緊賣。

　　外圍佛山三水清遠肇慶漲不動的產品，不賣也漲不了，留著還是負債，不如出掉留錢扛風險。

　　所以賣出的前提，是你能找到更好的投資產品，比如一換一，或者有更好的保值渠道，如果賣出，無法置換，那需要再斟酌考慮資產對你的價值。

　　以上。