業主放棄向開發商索賠逾期交房違約金等權利

　　無條件配合開發商更換插卡式電表

　　未來電費由開發商代為收取

　　>>開發商

　　優先給已和解業主辦理

　　其他業主什么時候能辦不清楚

　　>>律師說法

　　開發商額外設置附加條件不僅違約

　　還有刻意刁難業主違法之嫌

　　天健·望湖大觀小區交付多年卻難辦房產證，如今好不容易等來“大證”，本該順利辦理“小證”，卻被告知，想辦房產證，先得簽一份“不平等的和解協議”。

　　>>業主心結

　　小區交付7年仍用臨時電

　　房產證也遲遲未能辦理

　　2011年，劉女士在西安市蓮湖區的天健·望湖大觀小區買了一套商品房。“當時本來想給孩子當婚房，沒想到房子數次延期，直到2017年才開始陸續交付。”

　　房子雖已交付，但業主們的糟心事才剛剛開始。“房子交付到現在已經7年，房產證一直沒有辦理，遠遠超過了合同中的交付后720日的期限。”劉女士說，根據合同約定，交付逾期和辦證逾期開發商都應賠償違約金，卻始終未能兌現。“小區里近半業主都發起訴訟或申請仲裁，在違約金問題上都獲得了勝訴，法院責令開發商依照合同支付違約金，但他們仍舊沒有履行。”

　　更讓業主們發愁的還有小區的用電問題，劉女士介紹，小區交付至今一直使用臨時電，未能接入正式電。

　　“起初我們都向物業正常繳納電費，但因物業和開發商之間存在糾紛，開發商沒有向物業移交小區內的電力管控。為了拿到收電費的權限，開發商數次將小區斷電，干擾小區正常秩序。迫于無奈，大家只得放棄繳納電費，政府職能部門也曾對此進行協調，承諾在接入正式電前，小區住戶用電暫時免費。”劉女士說。

　　近期，天健·望湖大觀小區業主得知，小區已完成了不動產首次登記，辦好了“大證”，房產證辦理有望。“我們去找開發商，想要辦房產證，卻被告知需要先簽一份‘和解協議’，他們才能提供辦證所需的資料，配合我們辦證。”

　　劉女士告訴記者，這份協議不僅要求業主放棄向開發商索賠的權利，還需要向開發商補交此前的電費，并答應更換開發商提供的插卡式電表，未來電費由開發商代為收取，收費標準為0.6元/度。

　　“這個做法讓我們無法接受。”劉女士說，小區使用臨時電多年，業主們一直盼望著能用上電網直供的正式電。“更換正式電后應按照西安市內統一的0.49元/度的標準收費，此前欠繳的電費也應交給電網，而非由開發商代收。”

　　>>業主憤慨

　　放棄索賠并要給開發商交電費

　　這根本就是“霸王條款”

　　記者查看了劉女士提供的和解協議模板，甲方為小區開發商西安天健大興置業有限公司，乙方為小區業主。

　　其中提到，要求乙方放棄相關仲裁裁決書中享有的金錢類性質權益，包括違約金、利息、仲裁費及律師代理費等，并終結涉及開發商的案件執行。在乙方履行這一要求后，甲方配合乙方辦理天健·望湖大觀小區的不動產權證書，即房產證。

　　記者在另一份業主已簽署的和解協議中看到，其中一條為：乙方（業主）承諾自愿放棄并不再追訴自簽訂《商品房買賣合同》后，依據合同所約定的所有甲方（開發商）違約責任條款，自行承擔自入住該房屋至今所產生的電費及滯納金，該款項打入甲方指定賬戶，并無條件配合甲方更換插卡式電表。

　　“協議中要求業主先放棄涉及開發商的案件執行，并放棄追究違約責任，他們才能開始配合辦證，但協議中沒有任何限制他們的條款，即使辦不了證也沒有責任，我們覺得這就是一份‘不平等條約’。”另一位業主侯先生憤慨地說。

　　侯先生表示，開發商向業主支付延期交付和延期辦證的違約金屬于合同約定，且具有法院判決，屬于合理合法訴求。“我們自己花錢買房、支付稅費，理應拿到房產證。如今開發商以放棄索賠和繳納電費作為辦證條件，要挾業主，根本就是霸王條款。”

　　>>開發商

　　優先給已和解業主辦理

　　其他業主什么時候能辦不清楚

　　當天中午，記者來到西安天健大興置業有限公司，對于天健·望湖大觀小區業主所說，需先簽訂和解協議，才能辦理房產證一事，該公司一負責人稱，是由于公司發票額度不足，需優先給已和解的業主辦理房產證，并表示其余業主的房產證也將分批次辦理，但至于何時能辦暫未可知。

　　記者詢問將簽訂和解協議作為辦證的條件，這樣的做法是否合理，該負責人表示不予評判，并拒絕了采訪。

　　記者通過天眼查了解到，西安天健大興置業有限公司曾因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務，被最高人民法院公示為失信公司，還曾多次被法院列為限制高消費企業。今年7月，蘭州市中級人民法院發布執行懸賞公告，天健大興置業及其法定代表人張某卷作為被執行人列入其中。

　　據天眼查公示，該企業有95條被執行人記錄，17件終本案件中涉及的未履行執行標的總金額達1.39億元。2023年，因公示企業信息隱瞞真實情況、弄虛作假，天健大興置業被西安市蓮湖區市場監督管理局列入異常經營名錄，2024年，該企業因未依照規定期限公示年度報告再次被列入異常經營名錄。

　　>>相關回應

　　房產證辦理該歸誰管

　　住建自規部門都說不是自己

　　天健·望湖大觀小區辦證難作為業主們多年的“心病”，此前曾反映多次。

　　記者通過人民網領導留言板查詢到，2023年，有業主反映小區辦證難和臨時電問題，蓮湖區政府回應稱，該項目已列入處遺項目，按照處遺要求開發商正在積極準備資料，各項手續正在進行中。

　　2023年10月，另一條有關該小區辦證問題的回復中稱，西安市不動產登記服務中心正在天健·望湖大觀項目現場進行首次登記公示，公示期結束后即可辦理不動產首次登記。

　　然而近一年過去，房產證辦理仍是遙遙無期，業主們再次詢問，今年6月，蓮湖區住建局回應稱，已聯系開發企業，開發企業表示目前因涉及司法糾紛正在處理中，導致現無法辦理房產證，蓮湖區住建局將督促開發企業盡快處理司法糾紛為市民辦理房產證。

　　對于天健·望湖大觀小區業主所面臨的辦證難題，10月22日，華商報大風新聞記者先后致電蓮湖區住建局和西安市自然資源和規劃局蓮湖分局進行咨詢。

　　蓮湖區住建局表示，房產證辦理業務屬于蓮湖區自規部門，應聯系其進行了解。

　　西安市自規局蓮湖分局卻稱，因商品房網簽合同是在住建局備案，房產證辦理問題則應向其行政主管部門，即住建局進行投訴。工作人員表示，辦理房產證不屬于自規部門業務，業主應前往不動產登記中心辦理，若不動產登記中心所需辦證材料開發商不予提供，建議業主起訴解決。

　　律師說法

　　開發商另立章法

　　額外設置附加條件

　　不僅違約還有違法之嫌

　　天健·望湖大觀小區業主辦證難題何解？開發商以簽訂和解協議作為配合辦證的先決條件是否合理？對此，陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為：

　　在已具備辦理房產證條件的情況下，開發商理應依照雙方的購房合同無條件為業主辦理房產證，而非另立章法、額外設置附加條件辦理房產證，此舉不僅違約，還有刻意刁難業主違法之嫌。

　　趙良善表示，細看本事件，開發商以業主犧牲逾期交房、辦房產證的違約金等利益換取辦理房產證的機會，以簽署不平等條約裹挾業主，很明顯侵害了業主的合法權益，因為業主主張的違約金是裁決結果，是理所應當的合法利益，開發商不能恣意剝奪。說白了，開發商單方制定的和解協議就是霸王條款，以此拿捏業主，突破了道德和法律底線。

　　趙良善提醒，業主終于盼到可以辦理房產證的這一天，然而開發商又使起絆子，著實不該。開發商的這一做派簡直是搬起石頭砸自己的腳，得不償失。房產證關乎每位業主的切身利益，開發商有責任與義務為業主無條件辦理房產證，開發商與業主矛盾由來已久，唯有開發商和業主雙向奔赴才能化解矛盾。在此，建議開發商盡量與業主協商處理辦理房產證事宜，如協商不成，業主可選擇向當地住房保障和房屋管理局反饋，由當地住房保障和房屋管理局調處；當然，業主亦可直接訴至法院或仲裁委，由法院或仲裁委裁決開發商為業主無條件辦理房產證。 華商報大風新聞記者 白仲夏 文/圖

　　來源：華商網-華商報