房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向變了，這可能是很多人對(duì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)最直觀(guān)的認(rèn)識(shí)。其實(shí)在筆者看來(lái)，目前樓市的變化是始于2016年，在2016年9月份樓市調(diào)控開(kāi)始，并且在2個(gè)月后的會(huì)議上明確提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，至此，樓市被定調(diào)了，在接下來(lái)5年多里，樓市調(diào)控政策持續(xù)不斷，對(duì)樓市炒作現(xiàn)在打擊力度越來(lái)越大，最終房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭被慢慢遏制了下來(lái)，房?jī)r(jià)也終于迎來(lái)了下跌。

　　2021年馬上就要結(jié)束了，回頭看看2021年的樓市走勢(shì)，真的是一波三折。在今年年初，受經(jīng)濟(jì)回暖和全球大宗商品價(jià)格大漲的影響，很多在2020年推遲了購(gòu)房計(jì)劃的人都重啟了購(gòu)房計(jì)劃，并且當(dāng)時(shí)大部分人都是看漲2021年房?jī)r(jià)走勢(shì)的。事實(shí)也是如此，在今年年初，樓市確實(shí)快速回暖，很多城市的房?jī)r(jià)都開(kāi)始上漲，并且一些城市的樓市更是出現(xiàn)火熱行情，排隊(duì)搖號(hào)買(mǎi)房比比皆是。一時(shí)間，房?jī)r(jià)即將大漲的消息籠罩整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，由于過(guò)去人們都被房?jī)r(jià)漲怕了，所以一聽(tīng)到房?jī)r(jià)即將大漲的消息，很多購(gòu)房者就著急了，不少購(gòu)房者都在短時(shí)間內(nèi)買(mǎi)了房子。在這期間，全國(guó)平均房?jī)r(jià)也很快漲至11030元/平方米，相比于2020年9860元/平方米的平均房?jī)r(jià)上漲了11.86%。

　　但是到了下月下旬，隨著一些城市樓市炒作跡象冒頭，樓市調(diào)控政策再次收緊，銀監(jiān)會(huì)在“限貸令”的基礎(chǔ)上又要求各級(jí)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)資金流入樓市的情況，這直接打擊到了炒房客。同時(shí)，住建部連續(xù)約談了寧波、杭州、深圳、東莞、唐山等7個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，并且出臺(tái)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)責(zé)制度。在一系列的樓市調(diào)控政策下，從3月下旬開(kāi)始，樓市幾乎一夜轉(zhuǎn)冷，就比如深圳一樓盤(pán)前一天還有上萬(wàn)“剛需”排隊(duì)搖號(hào)買(mǎi)房，后一天樓盤(pán)就冷冷清清了。在這之后，房子就不好賣(mài)了，直接影響了房企賣(mài)房回籠資金的速度。受“三條紅線(xiàn)”和“限貸令的”影響，房企本身融資就受到了影響，而現(xiàn)在賣(mài)房回籠資金又受到了影響，越來(lái)越多的房企資金鏈都緊張了起來(lái)，甚至一些房企的資金鏈已經(jīng)斷裂，導(dǎo)致房企無(wú)法繼續(xù)正常經(jīng)營(yíng)。

　　而一些房企為了獲得更多的回籠資金，目前只能選擇降價(jià)促銷(xiāo)，因?yàn)楝F(xiàn)在剛需購(gòu)房者還是有很多的，只是大部分剛需購(gòu)房者都買(mǎi)不起這么高房?jī)r(jià)的房子。所以，就算現(xiàn)在樓市行情不好，只要房企將降價(jià)降低，就能吸引到購(gòu)房者買(mǎi)房。因此從今年3月份以來(lái)，就不斷有房企降價(jià)促銷(xiāo)，一些樓盤(pán)的降價(jià)幅度更是非常大。而為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)和樓市的發(fā)展，從今年9月份至今，全國(guó)已經(jīng)有23個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”，通過(guò)“限跌令”來(lái)限制房企之間惡意降價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。而這些出臺(tái)“限跌令”的城市中，不僅有三四線(xiàn)城市，更是有天津、沈陽(yáng)和昆明這樣的熱點(diǎn)城市。另外，哈爾濱更是出臺(tái)了“救市”政策，通過(guò)買(mǎi)房補(bǔ)貼、支持樓盤(pán)提前獲得預(yù)售證等6個(gè)措施來(lái)維持當(dāng)?shù)貥鞘械姆€(wěn)定。可見(jiàn)，現(xiàn)如今大部分房企的資金鏈確實(shí)非常緊張，他們急需賣(mài)房子回籠資金。

　　然而，隨著“限跌令”和“救市”政策的出現(xiàn)，很多人又錯(cuò)誤地解讀為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，政策在支持樓市，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。那么房?jī)r(jià)未來(lái)真的會(huì)繼續(xù)上漲嗎？樓市政策真的是開(kāi)始轉(zhuǎn)而支持樓市了嗎？答案是否定的，因?yàn)椴还苁恰跋薜睢边€是哈爾濱的救市政策，其實(shí)都是為了維持樓市的穩(wěn)定，根本就不是在支持房?jī)r(jià)上漲。目前，樓市的調(diào)控政策依舊是以“房住不炒”為底線(xiàn)，就比如中指研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2021總結(jié)&2022展望》的報(bào)告中明確提到：要堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控導(dǎo)向，因城施策，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制加快推進(jìn)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地。并且在報(bào)告中也預(yù)測(cè)了2022年商品房?jī)r(jià)格的走勢(shì)，預(yù)測(cè)2022年商品房平均價(jià)格會(huì)上漲2%～3.5%。可以看出，調(diào)控政策并不會(huì)放松，明年的房?jī)r(jià)基本上不會(huì)出現(xiàn)大漲行情。

　　1、在12月4日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表了《廣東省政府約談恒大，央行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)接連發(fā)聲》的文章，這件事源于中國(guó)恒大在港交所發(fā)布的一個(gè)公告：“不確定是否擁有充足資金繼續(xù)履行財(cái)務(wù)責(zé)任，將制定境外債務(wù)重組方案，無(wú)法繼續(xù)履行一筆2.6億美元擔(dān)保債務(wù)履約責(zé)任”。

　　在公告公示之后，廣東省政府馬上向恒大地產(chǎn)集團(tuán)派出工作組，督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作，維護(hù)正常經(jīng)營(yíng)。通過(guò)這件事可以看出，就算是恒大這么大規(guī)模的房企，如果盲目擴(kuò)張發(fā)展，同樣會(huì)面臨很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于目前恒大面臨的問(wèn)題，央行負(fù)責(zé)人給予了明確回應(yīng)：恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要源于自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張，并明確表示，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。也就是說(shuō)，目前恒大存在的問(wèn)題只是個(gè)別房企存在的現(xiàn)象。另外，證監(jiān)會(huì)也對(duì)此給出回應(yīng)：恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)資本市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控。因此，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有必要因?yàn)楹愦竽壳暗膯?wèn)題對(duì)樓市失去信心，不必過(guò)于擔(dān)心市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、還是12月4日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)再次發(fā)表了一篇題為《恒大個(gè)案不影響房地產(chǎn)市場(chǎng)正常融資》的文章，在文章中明確指出：恒大風(fēng)險(xiǎn)事件僅僅屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的“個(gè)案現(xiàn)象”不應(yīng)過(guò)分夸大，但應(yīng)對(duì)其他房企起到警示的作用，再次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要性。其實(shí)，在過(guò)去幾年里，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策都是以穩(wěn)定樓市為主，同時(shí)讓房企降低負(fù)債率。目前，在樓市行情不好的情況下，樓市調(diào)控政策也會(huì)傾向于穩(wěn)定樓市，比如“限跌令”和救市政策的出臺(tái)，就是為了穩(wěn)定樓市。另外，在今年央行的第三季度例會(huì)上，明確提出了“兩個(gè)維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　3、中國(guó)人民銀行決定于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。對(duì)于央行降準(zhǔn)，很多人錯(cuò)誤地解讀為這1.2萬(wàn)億資金將有很大部分流入樓市，而降準(zhǔn)就是為了拯救樓市的。其實(shí)，這種解讀是錯(cuò)誤的，對(duì)此12月7日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)專(zhuān)門(mén)發(fā)表了《此時(shí)降準(zhǔn)，釋放什么信號(hào)？》的文章。在文章中明確指出：此時(shí)降準(zhǔn)，正是為了加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)對(duì)明年經(jīng)營(yíng)發(fā)展的信心。當(dāng)然，這么大量的資金流入市場(chǎng)之中，肯定會(huì)有一部分流入房地產(chǎn)行業(yè)，這也剛好可以緩解下目前樓市資金鏈緊張的問(wèn)題。

　　4、還是12月7日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)文提到了12月6日高層會(huì)議強(qiáng)調(diào)的“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。也就是說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入新的階段性，這對(duì)商品房的發(fā)展也是利好的。就比如貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為：要支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，預(yù)計(jì)未來(lái)在首次購(gòu)房和改善性換房方面會(huì)有更好的政策支持，貸款環(huán)境會(huì)更友好。另外易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也稱(chēng)：所謂“合理住房需求”，既包含剛需，也包含改善型的購(gòu)房需求。

　　除了對(duì)商品房發(fā)展是利好消息之外，這對(duì)低收入人群也是一個(gè)好消息，因?yàn)檫@意味著未來(lái)保障性住房將建設(shè)得越來(lái)越多。根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)顯示，在今年全國(guó)40個(gè)正在建設(shè)保障性租賃住房的城市，計(jì)劃新籌集的保障性租賃住房有93.6萬(wàn)套。僅1-9月，就已經(jīng)開(kāi)工72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元。由此估算，在今年全年保障性租賃住房的總投資額超過(guò)1000億元。

　　通過(guò)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)這4次發(fā)文可以看出，目前國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控還是以穩(wěn)定為主，對(duì)于個(gè)別房企出現(xiàn)的問(wèn)題，只是個(gè)例，并不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)造成太大影響。所以未來(lái)的房?jī)r(jià)不僅不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，總體會(huì)穩(wěn)定為主，房?jī)r(jià)會(huì)在穩(wěn)定的走勢(shì)中慢慢實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。