截圖自知名生活方式平臺“小紅書”

　　本報（chinatimes.net.cn）記者于麗麗 李貝貝 北京報道

　　近期，在公開信息平臺，一種叫“金融房產”的產品正被熱推。據稱，近兩年隨著實體房產降價，不少中產開始“反向換房”，就是賣掉貶值的實體房，將全部或部分資金轉投“金融房產”，以此獲得所謂高額“房產增值”和“租金收益”。

　　有人將“金融房產”稱為“電子房”。有從業者對《華夏時報》記者表示，“金融房產”升值以復利計算，利潤可觀。例如現在以200萬元購買一套，10年或增值為253萬元，20年約353萬元，30年約493萬元，40年約689萬元。

　　另外，從購買“金融房產”的第6年起，每年還可收取9萬元“房租”。本報記者調查獲悉，“金融房產”本質是以“分紅型增額壽”為代表的一種儲蓄型保險，若想拿得多，也要活得久。

　　有保險從業者告訴記者，目前我國境內的“分紅型增額壽”不能像實體房產一般繼承，若投保者對本人壽命有顧慮，可直接讓孩子作為受益人。

　　保險穿上了房產的外衣

　　千百年來，中國人對房子的情感似乎深深烙印在血脈之中。仿佛有房才有家，有房才有歸屬感。尤其是過去多年，房子作為一種有形資產，具有增值和投資的功效，因此房子在人們心目中的地位就更加獨特。

　　然而，近幾年來，房地產市場進入調整時期，多城房價紛紛下跌，這讓不少業主愁緒滿懷。

　　眼看著手中的房子價格漸漸下跌，心急如焚又無能為力，想增值怎么辦？此時，市場上就衍生出一種“穩升不跌”且“房租”優厚的“房子”，叫“金融房產”。

　　目前，在知名生活方式平臺“小紅書”上，許多人正在信心百倍地推售這種“金融房產”。

　　他們將“金融房產”和“實體房產”的保值、增值、收益等逐類對比，然后證明“金融房產”優勢凸顯，而且一本萬利。

　　“金融房產”究竟是何神仙產品？近日，《華夏時報》記者調查發現，其實“金融房產”壓根和房子無關，本質就是一種保險，業內有人稱之為“儲蓄型保險”，其中被頻繁提及的是“分紅型增壽險”。

　　值得提到的是，在激情推售“金融房產”的同時，許多從業者頻繁提及一個詞語叫“反向換房”。有推售“金融房產”人士宣稱，“未來10年，北上廣深將掀起反向換房新潮流！”反向換房是什么操作？換房，為什么還反向呢？

　　本報記者檢索發現，目前網絡上對于“反向換房”的說法提到，將高價房子賣掉，換成價格低廉的房子。譬如從市區搬到郊區，從新房子搬到舊房子等。

　　10月15日，一名“金融房產”從業者對本報記者分析，所謂“反向”和“正向”相對應，正向買房就是買房，而“反向換房”就是將手中貶值的房子變現，然后將全部或部分資金投入至“金融房產”。

　　同日，保險從業者林娜（化名）對《華夏時報》記者表示，近一兩年，房價呈現向下趨勢，她的一些客戶因對未來預期不高，故而會考慮賣掉手中的房子，將現金存在儲蓄型保險這種安全保本的工具中。

　　林娜對記者講述了一個案例，一名北京客戶前幾年花350萬元在當地購買了一套學區房，裝修花去50萬元。但因為后來孩子改去香港上學，所以今年三月前后以300萬元賣掉房子。里外里，這位客戶虧損了100萬元。

　　林娜稱，其實這位北京客戶在賣房之前就曾咨詢“金融房產”，要求是要賺回實體房產虧損的100萬元，還要保證實體房產原本7500元/月的房租。林娜給他針對性制定了一套“反向金融計劃”。目前，該客戶每月可獲取1.2萬元的“房租”。

　　復利計算增值快，“房租”豐厚很誘人

　　林娜對記者表示，她本人持有保險經紀人證書，目前掛靠在南方一家保險經紀公司。全國的保險公司至少有90多家，多數公司都有類似“分紅型增壽險”的產品，但產品設計良莠不齊。

　　林娜認為，作為專業的保險經紀人，她擅長優選分紅歷史悠久的保險公司和設計優秀的產品，為客戶進行推薦。聽起來，林娜的職業仿佛類似于房產中介經紀人，大家都是給客戶推薦“好房子”。

　　在給客戶提供的針對性收益計劃書中，林娜把“金融房產”又稱之為“電子房產”。“金融房產”的收益，分為“房產增值”和“租金收益”兩部分。

　　以200萬元購買“金融房產”為例，可以全款買，也可以分期買。按照規則，一般可以分為5年，每年投入40萬元。值得注意的是，前5年儲蓄賬戶的資金原則上不能支出，第6年開始不僅可以支取資金，每年還可以收取至少9萬元的“房租”。

　　“房產增值”和“租金收益”，都以儲蓄賬戶的金額為標準來計算，因此全款比分期的收益聽起來更豐厚。

　　按照今年一次性投入200萬元購買“金融房產”為例，林娜按照保底2%和另加1%的分紅預估，第5年“房產增值”或為約215萬元，第10年約253萬元，第20年約353萬元，第30年約493萬元，第40年約689萬元，第50年約962萬元，第60年1343萬元。

　　聽起來，這套“金融房產”的價格漲勢著實喜人，似乎比實體房產的收益更加確定和豐厚。需要注意的是，購買“金融房產”的“業主”要長壽才行，活得越久，拿得越多。

　　林娜覺得，如果對本人的壽命信心不足，本人可以作為投保人，把孩子作為受益人。畢竟孩子更加年輕，一般而言，壽命要比家長更為長久。

　　實體房產可以出租，“金融房產”也有“租金收益”。據林娜介紹，“減保領取”就是“房租”。購買“金融房產”的第6年開始，可不定時收取“房租”。例如200萬元的“金融房產”，從第6年開始，每年可收租9萬元，以此類推，購買“金融房產”的第20年，累計收取“房租”可達135萬元。

　　林娜介紹，目前有4種保險值得推薦，分別是固收型保險（2.5%保底，實際2.2%—2.3%）、分紅型保險（2.5%保底+分紅，實際3.3%—3.5%）、香港增額壽（0%保底+分紅，實際4%—5%）以及高分紅港險（0.5%保底+高分紅，實際6%—7%）。

　　業內人士提醒說，購買“分紅型增額壽”要注意不少事項，例如預定利率上限并不等于真實收益率，購買前務必了解減保規則，確保未來需要資金時能方便取出等。

　　有業內人士認為，保險之所以披上房產的外衣來促銷，其實是利用房價下跌的痛點，運用人們對于房產的獨特情感，戳中人們對房產漲價的期待心情。

　　責任編輯：張蓓 主編：張豫寧