就當下樓市來看，放松調控政策和刺激樓市政策作用有限，如何解決有效購買力不足問題、降低購房成本才是關鍵。

　　中房報記者 許倩 北京報道

　　當前，經濟與樓市都正處于2020年二季度以來最嚴峻時刻。

　　根據國家統計局最新數據，4月份，規模以上工業增加值增速同比下降2.9%；服務業生產指數同比下降6.1%；社會消費品零售總額同比下降11.1%；固定資產投資（不含農戶）環比下降0.82%，是2020年3月以來首次出現負增長。

　　房地產多項指標亦跌入低谷。1~4月，房地產開發投資同比下降2.7%，全國商品房銷售面積同比下降20.9%，商品房銷售額同比下降29.5%，全國房企土地購置面積同比下降46.5%。

　　1~4月，全國商品房均價為9502元/平方米，自2021年2月達到11030元/平方米歷史最高水平后，已連續15個月下降。這一切都表明，行業回暖時刻遠未到來。

　　面對這份成績單，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在答記者問時表示，4月份疫情對經濟運行造成較大沖擊，但這種影響是短期的、外在的，我國經濟穩中向好、長期向好的基本面沒有改變，轉型升級、高質量發展的大勢沒有改變，穩定宏觀經濟大盤、實現發展預期目標有利條件較多。

　　“我們看到各項助企紓困政策在持續發力，我相信二季度經濟仍然會保持較好增長態勢。消費、投資等仍會成為中國經濟穩定、抗擊各種風險挑戰的堅實支撐。”付凌暉說。

　　房地產業和建筑業信心受挫

　　5月16日上午，國家統計局發布了1~4月宏觀經濟和房地產行業數據。房地產各指標下滑幅度超乎市場預期。

　　從開發投資指標來看，1~4月全國房地產開發投資同比下降2.7%，降幅較一季度擴大3.4個百分點。單月看，4月房地產開發投資同比下降10.1%，降幅較3月份擴大7.7個百分點。

　　由于房地產業和建筑業信心受挫，新開工和竣工規模更是一降再降。1~4月，房企房屋施工面積同比持平，新開工面積同比下降26.3%，竣工面積同比下降11.9%，三者較一季度降幅分別擴大1個、8.8個和0.4個百分點。

　　從銷售指標來看，1~4月商品房銷售面積同比下降20.9%，較一季度數據（同比下降13.8%）繼續放緩；商品房銷售額同比下降29.5%；一季度這一數據為同比下降22.7%。

　　尤其是4月份單月，商品房銷售面積和銷售額均不足5位數，分別為8722萬平方米和8134億元，同比分別下降39%和46.6%；二者降幅較3月份擴大21.3個百分點和20.4個百分點。

　　疫情反復對區域樓市造成嚴重影響，1~4月東部地區和東北地區商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情輻射，長三角城市群內強二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態管控，對市場情緒和購買能力影響巨大。東部區域尤其長三角區域向來是全國房地產市場重點區域，東部地區樓市銷售停滯使得全國商品房規模失去支柱。

　　中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認為，房地產銷售低迷主要受三方面因素影響：一是由于疫情防控收緊，居民看房購房行為受到限制；二是居民收入增速明顯放緩，繼續加杠桿能力受到削弱；三是受近兩年房企債務違約事件影響，居民對期房銷售不信任，也對房地產銷售形成拖累。

　　從資金來源來看，1~4月房企到位資金同比下降23.6%，較一季度數值（同比下降19.6%）繼續惡化。其中，國內貸款同比下降24.4%，弱于一季度指標（同比下降23.5%），自籌資金同比下降5.2%；定金及預收款同比下降37%（一季度為同比下降31%）；個人按揭貸款同比下降25.1%（一季度為同比下降18.8%）。

　　需要指出的是，4月份房企資金來源中，國內貸款1311.6億元，低于2021年以來最低值，表明銀行對于房企貸款發放的意愿仍未修復。

　　在房地產行業風險仍未出盡的時候，房企外部融資壓力依舊較大。中指院數據顯示， 4 月房地產行業信用債融資規模為431.4億元，同比下降 41.1%，環比下降 25.1%。

　　從拿地指標來看，1~4月，房地產開發企業土地購置面積1766萬平方米，同比下降46.5%；土地成交價款955億元，同比下降20.6%；二者降幅均較一季度有所擴大。單月來看，4月土地購置面積和土地成交價款分別為427萬平方米和283億元，同比下降57%和28%。

　　在今年多個城市首輪集中供地中，參拍企業仍以國企央企和區域平臺公司為主，大部分民企依舊受制于流動性壓力無力參與其中。

　　這是一個惡性循環。在房地產銷售持續下行，房企資金壓力進一步凸顯時，房企的投資拿地需求自然會進一步減弱。房地產銷售作為房地產投資先行指標，在銷售尚未見底時，房地產投資自然轉向偏弱。

　　4月份，國房景氣指數在1月跌破100后再次下跌至95.89，降至2016年初以來最低水平，市場仍處于“政策底”與“市場底”之間的過渡階段。

　　調控下一階段如何發力？

　　4月29日，中央政治局會議指出，“我國經濟發展環境的復雜性、嚴峻性、不確定性上升，穩增長、穩就業、穩物價面臨新的挑戰”。會議要求“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”。

　　對于房地產方面，中央政治局會議提出，“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。”

　　此后，各地政策優化的節奏和力度均繼續加大。據統計，截至5月16日，2022年全國累計出臺了紓困政策超過270次，單4月66個地市出臺123條新政。

　　但高度密集的新政效果并不明顯。CRIC調研數據顯示，全國50個主要城市4月平均開盤去化率僅30%，“五一”假期期間多數城市購房者仍處于觀望狀態。

　　居民購房積極性不足，從居民部門房地產貸款數據走弱亦能佐證。央行數據顯示， 4月居民部門新增貸款-2170億元，同比少增7453億元。其中，居民住房貸款環比減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元。顯示出現階段居民消費意愿弱，更不愿意加杠桿消費。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，就當下樓市來看，放松調控政策和刺激樓市政策作用有限，如何解決有效購買力不足問題、降低購房成本才是關鍵。現在樓市調控政策已經進入到了第二個階段，即由從第一階段各地紛紛刺激松綁樓市，轉到提高新市民購買力、降低購房成本、培育可持續購買力階段。

　　近日，央行“定向降息”舉措信號非常明顯。5月15日，央行、銀保監會宣布首套住房貸款利率下限下調，對新發放的商業性個人住房貸款，利率下限由不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）調整為不低于相應期限LPR減20個基點。對于二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，繼續按現行規定執行。

　　按照央行此前的表述，此前房貸利率下滑更多是各地區商業銀行自發性行為，而此次政策則從央行和地方央行的角度出發，在更大范圍上推動全國房貸利率下調。

　　此前的5月11日，長沙市發布《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》，收獲業內好評。按此新政，業主將手上的存量房用作租賃住房，將不納入家庭套數計算，既滿足了有房人群再次購置住房的需求，還能有效落實“房住不炒”。

　　紅塔證券宏觀分析師殷越認為，除房貸利率下行，后續房地產政策著力點一是進一步完善預售資金監管，防風險的同時避免出現監管過嚴、“一刀切”等現象；二是要進一步鼓勵銀行等金融機構加大對房企支持力度；三是拓寬房企外部融資渠道。

　　植信投資研究院高級研究員耿欣欣則建議，加大改善型需求支持力度，放寬二套房認定標準，助力改善型需求釋放。同時，加強對房企在“存量債務償還”和“保交樓”環節支持，通過金融政策的精準滴管筑牢風險底線。