王健林曾說(shuō)過(guò)，任何一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展鼎盛期都不可能超過(guò)50年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)從70年代初開(kāi)始發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去50年時(shí)間了，房地產(chǎn)是時(shí)候迎來(lái)拐點(diǎn)了吧！

　　更多人認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間是98年，1998年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正式迎來(lái)“改革”，意味著商品房時(shí)代的來(lái)臨，整體的房?jī)r(jià)也迎來(lái)新的一輪爆發(fā)，98年全國(guó)平均房?jī)r(jià)不足2000元每公里，如今全國(guó)平均房?jī)r(jià)接近萬(wàn)元每平米，過(guò)去的20多年時(shí)間中房?jī)r(jià)共計(jì)上漲560%，如果根據(jù)王健林的理論去看國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)，還有20年多鼎盛期發(fā)展。

　　2008年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到次貸危機(jī)的影響，遭受到前所未有的重?fù)?，不少人認(rèn)為房地產(chǎn)不行了，將會(huì)迎來(lái)“拐點(diǎn)”，2008年房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了短暫的回落，不少人都拋售了手中的房產(chǎn)，但是膽大的人卻在這一波行情中掙得盆滿缽滿，“低吸”。2008年放水4萬(wàn)億促進(jìn)基建領(lǐng)域的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在不到一年時(shí)間內(nèi)注冊(cè)數(shù)量已經(jīng)逼近10萬(wàn)家。

　　2014年的房地產(chǎn)，相信不少人還歷歷在目，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存量達(dá)到了一個(gè)前所未有的高度，一不小心就要面臨著“雷暴”。老百姓心里又想，這么多的庫(kù)存量，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)降價(jià)銷售，降價(jià)5%、10%、20%甚至是30%，在眾多老百姓心中都這樣認(rèn)為，房地產(chǎn)的建房成本才多少錢(qián)？為什么能賣得這么貴呢？所以降價(jià)空間還是很大的。

　　2014年出臺(tái)眾多政策都是刺激房地產(chǎn)銷售的利好消息去庫(kù)存、降準(zhǔn)、降息、降利率、降首付。等利好政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了180度的大漲變熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，深圳首當(dāng)其沖，2015年絕大部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始騰飛，2016年實(shí)現(xiàn)了全國(guó)“普漲”。

　　國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)什么時(shí)候才是拐點(diǎn)的答案？答案在2022年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)新的拐點(diǎn)，無(wú)論是成交價(jià)還是成交量，價(jià)格相對(duì)最高峰回落在8%~10%，這個(gè)比例有可能會(huì)進(jìn)一步的擴(kuò)大。

　　房?jī)r(jià)回落對(duì)于眾多剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一件好事情，畢竟買一套房子太難了，普通人真的需要二三十年的時(shí)間，根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城房?jī)r(jià)收入比12.9，深圳房?jī)r(jià)收入比48.1、北京46.8、上海45.8、三亞廈門(mén)房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了30國(guó)內(nèi)新，一線城市二線城市，房?jī)r(jià)收入比都在20左右徘徊，一個(gè)家庭想要買房，需要不吃不喝20多年時(shí)間，即便是首付買房也要面臨著二三十年的房貸。

　　貝殼研究院公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示全國(guó)65城平均房?jī)r(jià)為17,388元每平米，4個(gè)一線城市平均房?jī)r(jià)6.5萬(wàn)元每平米；平均房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元每平方米的城市有20個(gè)；平均房?jī)r(jià)突破1.5萬(wàn)元每平米的城市有34個(gè)；平均房?jī)r(jià)突破1萬(wàn)元的縣城有103個(gè)。

　　中指研究院也公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示4座一線城市購(gòu)房門(mén)檻平均為617萬(wàn)、613萬(wàn)、580萬(wàn)、359萬(wàn)；4座二線城市平均購(gòu)房門(mén)檻超過(guò)300萬(wàn)，5座城市購(gòu)房門(mén)檻在200~300萬(wàn)；9座城市購(gòu)房門(mén)檻在100~200萬(wàn)；8座三線城市購(gòu)房門(mén)檻在105~313萬(wàn)。

　　面對(duì)如此高昂的房?jī)r(jià)，買不起的始終都是買不起，不過(guò)房地產(chǎn)迎來(lái)了兩個(gè)信號(hào)，最近這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)也許會(huì)迎來(lái)變局。

　　1、住房需求量出現(xiàn)大幅度的減少

　　過(guò)去的20多年時(shí)間，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，原因很簡(jiǎn)單，正是因?yàn)樽》啃枨笏鶝Q定。中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始騰飛，越來(lái)越多的人從農(nóng)村進(jìn)入城市里面生活。人口調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，過(guò)去的20年時(shí)間中，平均每年超過(guò)2,500萬(wàn)人進(jìn)入城市生活，特別是在2000年前后進(jìn)到城市，生活的人群大大的增加，所以需求量一直都處于高位。

　　最近這幾年時(shí)間，國(guó)內(nèi)的人口城鎮(zhèn)進(jìn)程在大幅度的減速，更多的都是由小城市來(lái)到大城市生活罷了，另外未來(lái)住房需求的市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步的壓迫。

　　出生人口大幅度的回落，2016年之前一直都是執(zhí)行計(jì)劃生育的，進(jìn)入到2000年后，出生人口就開(kāi)始大幅度地回落，直到2016年放開(kāi)二胎政策才出現(xiàn)了短暫性的上漲，不過(guò)好景不長(zhǎng)，2016年到現(xiàn)在人口卻出現(xiàn)了5連跌的局面，2021年我國(guó)的出生人口僅有1,065，人口增長(zhǎng)數(shù)量不足60萬(wàn)人，據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示00后和10后，比80和90少了整整1.05億人。

　　五六年前購(gòu)房的主力軍是80后，現(xiàn)在購(gòu)房的主力軍是90后，那么00后10后還有購(gòu)房的需求嗎？相對(duì)來(lái)說(shuō)是大幅度地減少了，因?yàn)?0后絕大部分的父母都是80后、90后，所以越往后購(gòu)房的需求量就會(huì)越少。

　　2、市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)新房庫(kù)存量達(dá)到了5.8億平方米，廣義庫(kù)存量更是達(dá)到了38億平方米，即便未來(lái)三年不再建新房，都未必能消化完畢，如果根據(jù)2022年的銷售數(shù)據(jù)看，需要5年才能把這些房產(chǎn)消化。

　　國(guó)內(nèi)房產(chǎn)空置率也高得驚人，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)研報(bào)告顯示，2022年房地產(chǎn)空置率數(shù)據(jù)接近24%，遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線10%范圍，另外空置房產(chǎn)套數(shù)8,500萬(wàn)套，還有各類房源疊加在一起，空置房產(chǎn)套數(shù)，直接突破1億套。

　　3、地價(jià)決定房?jī)r(jià)是不可持續(xù)的

　　房?jī)r(jià)的高低并不是表面看到這么簡(jiǎn)單的材料，并不是決定價(jià)格的關(guān)鍵要素，最關(guān)鍵的是土地成本，土地的開(kāi)發(fā)成本占到了房?jī)r(jià)的48%，中高端小區(qū)占到開(kāi)發(fā)成本的60%，甚至是更高。

　　過(guò)去的20多年時(shí)間，很多政府主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源都是土地財(cái)政收入，土地的價(jià)格越高，收益也就越高 。當(dāng)然房?jī)r(jià)不可能一直持續(xù)性地上漲吧，20210土地被限制了15%的溢價(jià)率，現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)，土地的整體成交價(jià)格都控制在一個(gè)相對(duì)可觀的范圍，面粉的價(jià)格降了面包的價(jià)格也許也會(huì)跟著降。

　　未來(lái)房地產(chǎn)很難出現(xiàn)大漲的行情的，無(wú)論是大城市還是中小型城市，都要面臨著清理庫(kù)存的局面，早些年投資人群比例太高了，現(xiàn)在大城市的房屋空置率普遍都在15%左右，如果把這些房產(chǎn)都騰空出來(lái)，依舊是一個(gè)不可估計(jì)的數(shù)量。

　　最近這幾年，越來(lái)越多大企業(yè)的資金都出現(xiàn)了周轉(zhuǎn)困難的局面，如恒大、融創(chuàng)、富力、世茂佳兆業(yè)，現(xiàn)在都在極力地去庫(kù)存和融資金，中大型企業(yè)要在2023年9月份之前把負(fù)債降到目標(biāo)范圍內(nèi)，2022年下半年，將會(huì)看到更多大力度促銷的房子出現(xiàn)。

　　2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)新的變局，大城市整體的房?jī)r(jià)還是保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，小城市房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市，甚至是無(wú)人問(wèn)津的局面。

　　一邊是降價(jià)潮，一邊是無(wú)人問(wèn)津，市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)地堅(jiān)持下去嗎？我們拭目以待吧！