最近一周，關于樓市有3次非常重要的講話。

　　1、劉鶴副總理在“歐盟工商領袖和高官對話上”發(fā)表致辭。

　　2、中央經濟工作會議通稿。

　　3、中央財辦有關負責同志對中央經濟工作會議的深入解讀。

　　前兩次講話，我已經寫過文章跟大家聊過了，第三次我也不打算一一展開了。

　　當然了，關于一些講話的細節(jié)或者是背后到底釋放了什么信號，關于政策的走向，我們確實要格外關注，因為樓市向來就是個政策市。

　　但文章中不詳細展開了，之后我會在我的一些閉門直播中講到，感興趣的粉絲朋友可以先私聊我，每次的不便在公開場合說的話題，我都會在我的閉門直播中和大家分析。

　　比起第三次講話內容，我認為大家更應該關心的是：

　　這3次講話后，明年樓市會出現(xiàn)什么可能？

　　畢竟每次講話后，都是利好的密集期，在這里我總結了5點。

　　1、降準降息概率很大。

　　昨天，12月的LPR公布了，5年期以上LPR保持4.3%不變。

　　很遺憾，但基本符合預期。

　　和我之前文章中的的判斷基本一致，降息最早應該是在1月，最晚在春節(jié)前后就會有一次消息。

　　這次中央政治局會議就有提到支持剛性和改善性需求，中央財辦的發(fā)言更加清晰，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。

　　而要說金融支持，降準降息是最常規(guī)的做法。

　　目前5年期LPR為4.3%，央行允許首套房最多可以下調20個基點，也就是4.1%，現(xiàn)在很多強二線城市基本都是這個利率水平。

　　除此之外，少數(shù)城市允許在12月前取消4.1%的底線，比如武漢、天津首套房貸利率已經低至3.9%。

　　但是顯然，這種分城市的優(yōu)惠，集中在首套首貸的優(yōu)惠，無法讓樓市全面回暖。

　　所以，談到金融支持，談到進一步刺激需求側，我認為接下來可能全國性的降息還是會有。

　　單次幅度可能在5-10個bp左右，全年降息幅度可能在15bp左右，二套貸款利率加點可能也有調整。

　　降準的空間不大，預計可能在第一季度底再降0.25%，為市場釋放流動性。

　　2、改善型需求，是明年刺激的重點。

　　中央經濟工作會議的通告里，在談到2023年全國經濟工作重點的時候，把擴大內需放在第一位，“住房改善”放在擴大內需的首位。

　　今年關于樓市需求，說法基本都是“支持剛性和改善需求”，剛性需求是排在改善需求之前的。

　　各大城市給出的優(yōu)惠政策，比如降低首付比例、降低房貸利率、減契稅給優(yōu)惠等等，大多都要符合首套首貸的條件。

　　但真正對樓市有信仰和需求的人群，還是改善群體，更有錢、更有需求。

　　這就跟生孩子似的，能刺激動的還是70后、80后，生了1個的才想生第2個，95后是1個沒生，也1個不想生，怎么刺激也沒動靜。

　　樓市救到現(xiàn)在，還沒有全面回暖，明年的重點自然會落到改善群體。

　　而想要刺激改善群體，降低2套首付比例，放開3套住房限購，調整二套房貸利率、松綁限售等等，可能陸續(xù)都會出現(xiàn)。

　　截止到目前，幾乎大多數(shù)的二線城市救市政策應出盡出，因為卡在了感染高峰期的影響，多少對復蘇有點耽擱了，不過只要政策持續(xù)且有效，耽擱的之后也會補回來。

　　短期1-3個月，預計樓市基本還是以平穩(wěn)的狀態(tài)度過，但市場有時候的新變化是說不好的，有時候說變就變，比如我知道的上海、廣州、深圳其實近期二手房成交量都還不錯。

　　剛需也在抓緊時間入手，畢竟這3個一線城市基本筑底完畢，再跌也跌不到哪去了，如果你近期本來就有考慮上車，還在觀望，那有些市場信息要跟進了。

　　3、一線城市，可能陸續(xù)迎來松綁。

　　救市目前面臨的另一個瓶頸是，二線城市能放開的基本都放開了。

　　比如武漢，現(xiàn)在僅有2環(huán)內限購，但是周末有項目給我打電話，二環(huán)內項目也可以給我搞到房票，同樣不需要名額。

　　二線城市，哪怕是強二線城市，明年的門檻應該都會名存實亡。

　　大家對于二線城市的放松，也逐漸麻木。

　　想要扭轉預期，可能還是需要一線城市出手。

　　最近，實際上一線城市也陸續(xù)有試探。

　　比如北京，將通州馬駒橋和臺湖兩個鎮(zhèn)從“雙限購”變成了“單限購”。

　　比如深圳，已經放開對住宅性質的宿舍和單身公寓放開限購，沒有名額也能買房。

　　當然，這些調整幅度很微小，所以市場的反映不是很大。

　　目前，一線城市的購房門檻是全國最高的，不僅房價高，房貸利率也是全國最高的，二套首付比例甚至要到5-6成，深圳還有二手房指導價干預信貸。

　　剛需購房門檻不低，改善換房的成本也很高，很多干脆就直接裝修裝修舊房子直接住了。

　　部分限制措施，實際上已經和現(xiàn)在的風向不匹配了。

　　比如這次中央財辦的講話中就是這么說的，目前住房消費領域還存在妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

　　一線城市向來是全國樓市的風向標，不松綁、不回暖很難刺激全國的預期回暖。

　　明年，我認為一線還是非常有希望松綁的。

　　4、棚改可能會加大力度。

　　之前的文章，我已經說過，明年擴大內需是重要方向。

　　棚改就是擴大內需的一個好辦法，曾經棚改采用的是貨幣化安置，拆遷之后直接賠錢，很大程度的刺激上次樓市的低潮。

　　現(xiàn)在很多城市采用的是房票的賠償方式，就是拆遷之后直接賠房。

　　明年，可能棚改的推進力度會更大，不排除出現(xiàn)更多的貨幣化安置。上次的文章就有粉絲告訴我們，他們家拆遷直接賠錢了。

　　我國各地的城鎮(zhèn)化進程大不相同，雖然2020年，我們開始減少棚改的力度，擴大舊改的力度，但實際上空間還是有的。

　　加上之前提出了新型城鎮(zhèn)化，我預計2023年可能會加大力度部分城市的城市更新計劃。

　　5、房地產稅試點，有概率落地。

　　明年諸多刺激之下，可能又會出現(xiàn)局部甚至全域的過熱。

　　在中央財辦的發(fā)言中也看到，要建立長期治本之策，或許在區(qū)域過熱的時候，會有試點推出的動作。

　　2022年可能不是合適的時機，2023年如果出現(xiàn)全域的火熱，可能就會跟進房地產稅，畢竟地方的稅收不可能全靠著土地出讓金支撐，要逐步過渡。

　　只是房地產稅未必是個利空，房地產稅是想要持續(xù)的金蛋，雞如果死了，哪還來的蛋呢？

　　所以，我猜測將是更加合理的版本，讓大家的預期落地，解除對房地產稅的憂慮。

　　以上。

　　疫情還在繼續(xù)，明年的政策可能會有很多變數(shù)，但我相信在全速沖刺經濟的節(jié)骨眼之下，政策多數(shù)是向好的，大家不必過分擔心。

　　這2-3個月全國會迎來感染高峰期，大家也要保重好身體，如果這期間又確實很焦慮錯過市場的什么消息，可以私聊我。

　　-end-

　　我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上，用實踐總結方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現(xiàn)財富升值。

　　關注我，買房路上不孤單！