三重力量，決定了2026年全面洗牌。

　　上海樓市有兩個數據很不正常。

　　第一是次新房太過保值，遠遠跑贏同地段老房子。

　　第二是2022、2023年新房太火，交易量甚至超過2019年。

　　這兩個怪相，都是因為新房倒掛。

　　新房賣得比二手房便宜，搶了很多二手客戶。

　　憑空出現的套利空間，也透支了未來購房需求。

　　好處就是，保證了新房短期火爆。

　　其實新房交易量超過2017年就不應該。

　　新房倒掛配套五年限售，又短期保護了次新房市場——大幅減少了次新二手供應。

　　次新房跑贏的原因很多，五年限售一定是一個重要因素。

　　這些限售的二手房，2026年會大量流入市場。

　　各區域限售房源數量不一樣，對市場的沖擊力度就不同，這會成為2026年區域分化的重要推手。

　　限售房源越多，市場沖擊越大。

　　前幾年大虹橋能流通的二手次新，就萬科天空之城（部分）、中建錦繡天地、招商虹橋公館（部分）、仁恒西郊花園等，一共沒多少套。

　　這才維持了當時9萬高價。

　　徐涇處于限售狀態的二手有8927套，前灣還有一些。

　　意味著2026年大虹橋次新供應翻幾倍，市場還能穩得住？

　　楊浦、虹口內環一帶也一樣，90-120的次新三房房源很少，所以相對堅挺。

　　能夠相互分流的二手房源，大概有5746套被限售。

　　2026年這5756套房源陸續解除限售，大量次新房源涌入二手市場。

　　手握次新房的房東，你要清醒，你家房子堅挺有可能是限售保護了你。

　　你需要思考的是，2026年大洗牌時，你會面臨多大的沖擊。

　　2026年，上海的區域格局也會發生重大變化。

　　2021年十四五規劃出爐，給了這幾年區域發展的方向。

　　2021年的這版規劃，基本延續了之前副中心、五大新城格局，只是新提出了南北轉型。

　　其實大家都知道，這幾個規劃最近聲音不大。

　　一方面是規劃實在太多了，除了金山、崇明，上海全境重點開發（《房地產的紅利，全面消失》）。

　　第二，2021年后內外環境變化實在太大。

　　這幾年我們經歷了千古未有之變局，堪稱二次改革開放。

　　見證了歷史，經歷了轉型，對經濟、對城市發展的理解徹頭徹尾的變了。

　　2021年做的規劃，已經明顯不適應新的環境。

　　2026年十五五開始，國民經濟發展目標、國土空間戰略可能都有重大變化。

　　具體怎么調整我們參與不了，只能坐等歷史巨輪碾壓。

　　目前能確定的方向是：

　　弱化五大新城戰略意義；

　　大零號灣等三個未來產業先導區成為整體戰略；

　　一江一河成為重要的城市格局。

　　十四五規劃中一江一河完全沒提，你看看現在的聲音有多大。

　　過去十年，上海的舞臺屬于前灘、大虹橋、臨港。

　　2026年后，前灘建成、大虹橋你懂的。

　　2026年后，東方樞紐有望取代大虹橋，成為新的當紅辣子雞。

　　今年公布了國際商務合作區建設總體方案，落地動作還沒開展。

　　十五五規劃中如果再重點關照，大批開發商入場，幾千萬營銷費用砸下去，熱度直沖云霄。

　　我相信某媒體會發明新的文案：西有陸家嘴、東有大樞紐。

　　這樣重大的規劃更迭，不知會出現多少。

　　新版規劃出來，區域價值迎來全面重估。

　　如果你還按照2021年的規劃選房，可能要當韭菜了。

　　短短幾年，我們經歷了這么多觸及靈魂的變化，你還拿2021年的報告當圣經？

　　新政后樓市如何分化

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　　2026年的市場政策跟現在完全不同，也會沖擊舊有格局。

　　每一次新政，都是利益的再分配。

　　2024年，我們已經打開了70/90政策，120以上的大三房慢慢成為主流。

　　這些大戶型為主的項目，2025年后批量入市，直接沖擊2026年市場。

　　現在的新房，大戶型單價高、小戶型單價低，是因為70/90限制了大戶型供應。

　　2026年大戶型成為主流，大戶型單價還會更貴嗎？

　　現在買大戶型新房的朋友，好好想想吧。

　　2000-2008年上海最受歡迎、單價最高的是兩房，現在兩房直接沒人權。

　　市場變化就這樣無情。

　　2026年，上海限購全部打開，對剛需房源的需求可能大幅增加。

　　現在上海樓市主力客群都是本地置換，2026年大量外地購買力涌入，對房屋的評價標準也會受到沖擊。

　　上世紀末，古北的崛起已經讓大家震驚過一次。

　　2026年，上海限墅令大概率也會打開，近郊獨棟別墅有望再次火爆。

　　十幾年了，上海別墅市場冷冷清清，幾乎沒有新的產品推出。

　　一旦打開市場，新的設計理念、新的建筑工藝全部上馬，十幾年前的別墅很快就落伍。

　　千萬不要拿過去眼光看未來，我們正在轉型期，變化之快會打得你措手不及。

　　這幾年我們經歷的重大變化實在太多，以上只是部分解讀，其他的大家可以多多補充。

　　也可以來環線辦公室，我們當面討論。